最高法释〔2025〕10号：关于审理执行异议之诉案件适用法律的解释

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二零二四年十二月十四日，最高人民法院审判委员会举行第十九次会议，审议通过了相关司法解释，自二零二五年七月二十四日起正式执行，文号为法释〔二零二五〕十号

中华人民共和国最高人民法院公告

最高法针对执行异议诉讼案件的法律说明已经于2024年12月14日经最高法审判委员会第1938次会议批准，此文件现予公布，并定于2025年7月24日开始执行。

最高人民法院

2025年7月23日

为了公正审理执行异议相关诉讼案件，有效维护各方当事人合法权利，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国企业破产法》等多项法律规范，参考司法实践经验，特制定本司法解释。

有人对执行标的物有不同意见，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，应当由负责执行该标的物的法院进行审理；如果当事人或其他人对此裁定不满意，可以在裁定送到后的十五天内，向作出该裁定的执行法院提起诉讼，法院应当接受这个诉讼请求。

当事人没有依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条所定时限提出异议，法院裁定不予受理后，当事人能够依据法律向申请执行人、被执行人等相关方主张权益。

在处理涉及金钱债务的案件时，如果执行对象已经被他人先行查封、扣押或冻结，且这些查封行为处于等待状态，那么提出执行异议的当事人可以提起诉讼，针对首先进行查封或拥有担保物权等优先受偿权的申请人，将他们视为被告，同时将其他所有已知的处于等待查封状态的申请人列为诉讼第三人。

第三条 如果案外人拥有的民事权益足够对抗强制执行，并且法院判决不允许执行某个标的物，那么法院应当同时裁定撤销已经采取的执行手段，并且要注明涉及查封、扣押、冻结的裁定文书编号。案外人拿着已经生效的判决书，可以向负责执行的法院申请撤销执行措施。

第四条 当执行异议案件由非当事人提起，且依据民法典第二百三十四条等法律条款针对执行对象的所有权问题发起确认权诉讼时，应以被执行者作为诉讼对手。

第五条 当案外人就执行问题提起诉讼，并将被执行人当作被告，要求其归还物品、退还费用或移交相关财产、完成过户手续等，法院可以一并处理，如果法律有特别规定不适合合并处理的，就应当分开立案。

第六条 对于案外人提出的执行异议诉讼案件，在审理过程中，若申请执行方希望法院继续推进执行程序并提交必要的担保，那么由审理该执行异议诉讼的法院作出是否允许的决定。如果执行法院根据法律规定继续执行东莞南城律师，那么针对该案外人执行异议诉讼案件将依据不同情况分别处理。

当事人以外的人，若对被执行的财产不拥有能够排除法院强制执行的民事权利，那么法院应当作出不予支持的决定。

二、当事人之外的人如果对执行对象拥有能够排除强制执行的民事权利，并且执行对象是申请执行人经由拍卖、以物抵债等执行方式取得的，那么原判决不能用于执行该执行对象，同时要撤销相关的拍卖或抵债的裁定；如果已经将执行对象交付给申请执行人，则判决申请执行人必须归还，如果申请执行人拒绝归还，就采取强制执行措施。

第三种情形下，如果第三方对执行对象拥有能够排除强制执行的民事权利，且该执行对象已被他人通过拍卖或变卖等程序合法购得，那么法院的裁决不得强制执行该执行对象变卖后的价款，执行机构需将变卖所得支付给第三方；如果变卖价款已经支付给申请执行人或被执行人，则同时裁定申请执行人或被执行人必须返还，拒不返还的，将予以强制执行；执行机构需向第三方说明该执行对象已被他人合法购得，如果第三方拒绝领取变卖价款，则应将变卖价款存入指定账户，并通知第三方自存入之日起五年内可随时提取。

若依照前述第二项或第三项规定，案外人觉得申请执行人要求继续执行有误，导致自身蒙受损失，能够依照法规单独向申请执行人、执行担保人等相关方提出权利主张。

第七条 在审理执行异议之诉案件或审查再审申请期间，若执行案件已完结，执行法院未对执行标的作出处理且已撤销执行措施，人民法院应裁定停止诉讼或审查程序。原先由执行法院作出的执行异议裁决失去效力。对于案外人依据本解释第四条、第五条提出的所有权确认或支付要求，人民法院可以继续审理或审查。

第八条 在审理执行异议之诉案件或审查再审申请期间，如果法院依法决定对原判决、裁定等再审，且执行标的并非原判决、裁定所争议的财产，或者存在案外人可能享有足以排除担保物权等优先受偿权的民事权益，那么执行异议之诉案件可以继续进行审理或审查；如果无法认定案外人享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议之诉案件则应当中止审理或审查。

第九条 在审理执行异议案件或审查再审申请期间，如果法院裁定受理被执行人破产申请，那么执行异议案件需暂停审理或审查，待管理人接手债务人财产后，执行异议案件方可恢复审理或审查。

第十条 案外人提出执行异议的案件，在审判监督程序中查明原判决支持案外人对抗执行确有偏差，法院认定案外人缺乏足以阻止强制执行的民事权利，裁定不予支持其诉讼要求的，原执行法院应按既有顺序继续执行；若执行标的物已合法转移给第三方，法院裁定撤销原判决并结束诉讼的，申请执行人有权依照法律向被执行人、案外人等主张权益。

第十一条 法院针对由被执行的房地产开发企业登记的现房开展强制执行，当事人若自称是购房人，提起执行异议诉讼，要求排除工程款优先受偿权、抵押权及普通债权执行，且能证实其陈述满足以下情形，法院应予采纳：

在采取查封措施之前，非案件相关方已经同房地产开发商等签署了具有法律效力的正式购房协议，并且该协议是书面形式的。

在采取查封措施之前，相关第三方已经全额支付了款项，或者已经依照合同规定支付了部分款项，并且在查封实施之后到一审法庭辩论结束之前，已经将剩余的款项缴付给了人民法院执行。

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

当事人以外的人提起诉讼，要求义务人完成房产归属变更手续，若符合相关条件，审判机关将依照法律给予肯定答复。

法院裁定不予支持非当事人诉求时，非当事人须缴纳的未付金额应迅速归还。

第十二项 当法院对预售资金监管账户采取冻结措施时，如果第三方声称其已向该账户支付购房款，并且房屋买卖合同已经终止，该第三方若以此为由提起执行异议之诉，要求排除对其购房款的强制执行，并申请将该款项发放给其，若该主张成立，法院应当予以认可。

法院强制执行开发商的房产和地使用权时，符合前述条款第一项和第三项的购房人，因房子无法交付且无实际交付可能，导致购房合同已终止，他们提起执行异议诉讼，要求在房产和地使用权的变卖款中不计入已被执行的份额，并申请获得相应款项，法院应批准。

第十三条 人民法院针对登记在债务人名下的房产进行强制执行时，如果第三方声称自己是该房产的购买者，进而提起执行异议的诉讼，要求排除建筑款优先受偿权、抵押权以及普通债务的执行，那么该第三方与债务人签订的正规有效的书面购买协议，并且在一审辩论结束前将足额价款交给执行法院，如果这笔钱能够完全偿还相关的主要债务，那么法院应当认可这种请求。

若某人依据前述条款要求抵押权人办理每套抵押权注销的登记事务，相关司法机构应当予以认可。

司法机构依照该条款第一项内容裁定不允许实施，申请人有权申请由与该条款第一项内容相关的第三方支付的款项，用来清偿被执行人应承担的相应债务。

司法机构裁定不予支持非当事人诉求时，该非当事人须缴纳的履行款项应即刻归还。

第十四条 人民法院针对登记在债务人名下的房产开展强制执行程序，第三方若以自己为该房产购买者为理由，提起执行异议相关诉讼，要求阻止普通债务的强制执行南城律师，并且能够证实其陈述符合以下情况，法院应当采纳其诉求：该房产确非用于清偿该债务，或者执行行为明显错误，或者该房产的查封与债务清偿无实际关联。

在采取查封措施之前，相关第三方已经同被执行方签署了具有法律效力的正式交易协议，并且该协议内容真实有效。

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

第十五条 人民法院针对登记在债务人名下的房产进行强制处置，第三方若以债务人已将此房产用作债务清偿为由，提起执行诉讼，要求阻止普通债务的执行，并且能够证实其陈述满足以下情形，法院应当采纳其诉求：该房产确实已转移给第三方，债务清偿行为真实有效，且债务性质属于非金钱债务。

当事人与债务人有明确的借贷纠纷且还款日已到，当事人与债务人在财产查封前已签订正规的房产抵偿合同，

经查证，用以抵偿债务的数额，与清偿债务时执行财产的实际价值，大致相等。

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

第十六条 人民法院实施查封程序以前，出现以下情形时，能够看作是该解释第十四条、第十五条所指的“并非源于当事人自身因素”：

案外人跟被执行人一块儿，已经到不动产登记处，提交了申请，要办理财产所有权的变更登记。

（二）案外人已经要求被执行人完成合同中规定的办理产权变更登记等责任，或者因为处理产权变更登记与被执行人产生了争议，并且已经提起诉讼或申请了仲裁。

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）相关义务人等被要求协助办理不动产产权变更手续，但对方并未消极对待

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

第十七条 人民法院针对登记在已执行发包人名下的不动产采取强制措施时，若第三方声称与被执行人存在以不动产抵偿工程欠款的协议，并以此提起执行异议之诉，要求排除不动产抵押及普通债务的执行，且该主张经证实满足以下情形，法院应予以认可：首先，该协议确实存在；其次，协议内容合法有效；再次，执行该不动产将严重损害第三方合法权益；最后，第三方已履行必要债务清偿义务。

当事人非案件关联方，按照民法典第八百零七条内容，在不动产查封之前，可以主张建筑工程款项的优先受偿权利，并且与承担债务的承包方，订立一份基于不动产进行抵偿的、具备法律效力的契约，该契约必须真实有效

有证明显示，用来抵偿债务的数额，跟用来抵债的财产当时实际的价值，大致相等。

当事人以外的人起诉，要求义务人完成房产归属变更手续，若符合相关条件，审判机关将依照法律给予批准。

第十八条 人民法院针对登记在债务人名下的房产执行措施，当事人以外的人如果以该房产是用于产权置换的征用补偿为理由，提起执行程序的法律争议，要求排除工程款优先受偿权、抵押权及其他债务的执行，并且能够证实其陈述同时满足以下情形的，司法机构应当予以采纳：该不动产确实被用作产权调换的补偿，执行标的物与异议人的合法权益存在关联，且该房产的处置会对征用补偿协议的履行造成实质性影响。

在采取查封措施之前，相关第三方已经依据法律法规，同负责房产征用工作的部门以及具体执行征用任务的单位等，达成了有关征用与补偿方面的协议。

（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

第十九条 人民法院针对登记在债务人名下的房产采取强制执行措施，若第三方声称在查封前已与债务人签订正规有效的书面购房协议，并且已经依照协议规定支付了款项，同时已经完成了合法有效的房产预登记手续，以此提出执行异议诉讼，要求暂停处置，如果理由成立，法院应当予以采纳；如果第三方符合物权登记的要求，请求排除强制执行，法院也应当予以支持。

第二十条 在没有租赁转让等情形的强制执行程序里，如果第三方声称在查封之前已经和被执行人签署了正规有效的书面租赁协议，并且合法地使用和控制了被执行的财产，同时依照协议规定支付了租金，因而向法院提起执行异议诉讼，要求在租赁期间阻止普通债权执行的，只要该理由成立，法院就应当批准；倘若第三方签订租赁合同以及合法使用被执行财产的时间点都在抵押权成立之前，并且满足上述条件，请求在租赁期限里排除抵押权执行的，法院也应当予以支持。

执行请求人有权针对租赁押标、变卖处置等情形的强制执行提交书面反对意见。一旦执行机构发布执行决定，利益相关者若持有异议，自决定告知之日起十五天内向执行机构提起法律诉讼的，应依照前述条款执行。

提出执行异议的人对执行裁决有异议，能够从裁决交到手上那日开始十五天内，把承租方和被执行方当作被告，到负责执行的法院去打官司，要求撤销强制租赁执行标的的，审理法院会根据以下几种情况分别来办：

（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；

若租客不符合第一项条件，则裁定可强制处置该标的物，无需支付租金。

第二十一条 第三方与被强制者、申请人互相勾结，借助假造材料，或者独自编造案件主要情节，以执行反诉阻碍正当执行，审判机关应不予受理其请求，视情况轻重施以罚金或拘留；若涉及刑事犯罪，审判机关须将违法信息转交公安部门处理。

诉讼代理人、证人、鉴定人等诉讼参与人适用前款规定。

若非案件当事人借助伪造诉讼等手法造成执行对象无法执行或价值降低等情况，导致申请执行人蒙受损害，理应依法给予补偿。

第二十二条 若执行申请人依据民事诉讼法第二百三十八条提起执行异议案件，可参照本解释的相关条款执行。

第二十三条 本解释自2025年7月24日起施行。

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