商业地产租赁合同占用费纠纷，焦点问题有哪些？如何确定终止时间？

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处理商业不动产租赁协议中因占用费产生的争议，一般包含以下几个核心议题：费用计算方式的分歧，租期起止时间的认定，押金退还条件的明确，以及违约责任的具体划分。

1. 租赁合同终止时间如何确定？

依照《民法典》第五百六十二条的条款，若双方达成一致意见，便能够终止合约关系。

当事人能够事先商定合同由哪一方可以终止的情形。当这种终止的情形出现时南城律师，拥有终止权的一方便有权结束合同。

当事人任何一方如果依照法律规定要求终止协议，就必须告知另一方。协议从通知送达对方那一刻起终止；如果通知中规定债务人在某个特定时限内不履行义务则协议自动终止，而债务人在那个时限内确实没有履行义务，那么协议将在通知中指明的时限结束后终止。如果对方对终止协议有不同意见，任何一方都可以向法院或仲裁机构申请确认终止行为的合法性。

租赁协议若经相关方共同商议终止或租期自然结束，协议终止的时间一般不会引发分歧。但若有一方擅自终止协议，通常由单方面决定终止时日，便容易产生矛盾。实际操作中，曾见过将终止时日确定为通知发出时刻、通知送达时刻、通知送达后某段时间完成时刻、通知发出后某段时间完成时刻等多种状况。

通过分析这些案例可以发现东莞南城律师，依据我国《民法典》的相关规定，单方解除合同的时间应当以通知送达为准，司法实践中，除非合同内有特殊约定或双方重新协商一致，法院一般会按照合同法条款，以通知实际传达到对方的时间作为合同终止的基准，而不会理会解除方在通知中标注的特定时间点。除非双方事先另有具体规定，当前法律界普遍看法是，所谓“送达”是指解除通知进入对方可控区域，即对方能够随时知晓其内容的情况，而不管对方是否真的了解到解除通知的内容。

2. 占用费计算期间如何确定？是否需要考虑合理的复原期间？

租赁合同中，承租人需要承担支付租金的主要责任，这项责任以合同条款为依据，当合同关系结束，这项责任也随之消失，所以租金支付的责任到合同结束那天就停止了。

租赁期满后，若租客继续实际使用租赁的房产，或者虽然没有实际使用，却因为租客的过错造成还房手续未能完成，那么租客需要支付超期归还期间的占用代价。只有当合同里对占用代价的起始计算时间有具体规定的，法庭一般会认定占用代价的计算起点是租赁契约到期的下一天。法院会依据具体情况来裁定，例如在案例七里，承租人必须对室内装修进行评估，确实需要保持原样一段时间，法院或许会斟酌在合理的评估期结束后开始计算使用费用。

费用结算的最终日期通常是房产实际管理权变更的时刻。如果租赁协议中明确了租客需要搬离并还原房屋原貌的责任，那么费用一般会结算到租客履行完这些责任的那一天。在商业不动产租赁协议里，租户常会自行对租赁的房产进行改造，并且租赁合同一般会规定租户在交还时必须恢复原状，如果租户没有执行恢复原状的义务就交还房屋（或房屋的实际控制权以其他方式转移给房东），那么在这种状况下，房东在代为修复期间是否有权利收取使用费用呢？我的看法是，收取使用费必须基于租客确实使用了房屋这个条件，假如租赁协议中没有特别说明，要是租客对房屋的实际掌控权已经移交给了房东，那么房东就不能继续收取使用费，不过可以要求租客补偿房屋修复的全部开支。假如房东有确凿材料表明自己是因为替人修复房屋才导致无法出租或者推迟给下一任房客，那么房东就有权向房客索要因此造成的空置期间租金的损失，或者向新租客要求赔偿违约的损失，这个看法在第五个案例和第六个案例中得到了间接的证明。

3. 占用费计算标准

对于延迟交还房产的情况，规范的商业地产租赁协议一般会规定远超当前租金标准的占用成本，据笔者了解，曾见过按当时适用租金两倍乃至三倍的占用成本条款。这些条款本质上要求违约方不仅承担场地使用开销，还要对逾期归还租赁场地的行为进行惩处，具备违约金的特性。依照我国司法领域的学说与实务，通常遵循诚信理念与公正理念，主张违约金的本质及其作用主要在于补偿守约方的损失，次要在于对违约方的财产施加惩处。依照《合同法》第114条第二款以及合同法司法解释二第29条的条款内容，当事人有权请求调整超出损失太多的违约金；违约金超出损失的部分达到百分之三十，即属于不恰当的金额。

根据个人观察和以往判例，处理租赁纠纷时，法官往往参照合同条款，同时权衡租赁期限、实际履行情况、责任归属大小、可能产生的损失等要素，大多按照现行租金的1至1.5倍来补偿场地使用成本，但通常不超过两倍标准。另外，倘若房主既要求支付使用补偿，又索要违约赔偿，审判机构将依据出租人遭受的实际损失来决定赔偿数额，通常不会双重认可。

三、建议

为防止租赁期满后的空置成本争议，合同双方都应主动协商处理合同相关事项。根据本人处理类似问题的经验，出租方和承租方应从各自角度留意以下几点：

从出租人立场，要清晰说明租赁协议里关于使用补偿金的计算方法，以及出租人负责修复期间使用补偿金的收取规则；租赁协议结束后，除非出租人拥有明确的留置权，否则要防止无端阻碍承租人迁出等行为，也要防止出租人自己承担更多不必要的损失。

从租客立场，租客若不再继续租赁，须立刻告知房东终止契约，且要存档通知送达的凭证；契约结束后，须按约定及时归还租赁的房产；若房东拒收或阻拦租客搬离，可采取合理手段并保留证据，例如退回钥匙并保留送还凭证，书面通知房东，搬离时请公证处作现场证明，搬离期间若产生争议可报警并记录笔录。

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