建筑业企业资质管理规定解析：土

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1.相关概念：

根据《建筑业企业资质管理条例》第二条第二款的规定【中华人民共和国住房和城乡建设部令第32号，2016年10月20日施行】 ]：“本条例所称建筑施工企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路及管道设备安装工程、装修工程、从事新建、扩建、改建等工程活动的企业。 “从上述规定可以看出东莞南城律师，建设工程包括土建工程、安装工程和装修工程三类工程。三类项目的共同点是，项目建设完成后，构成不动产，包括完全不动产和准不动产。如果合同的主要内容是电梯安装工程，则电梯的标的物是根据建筑物的设计定制的。合同主体在资质管理方面也有严格要求。安装完成后，电梯的标的物就与房地产密不可分。构成单位工程的性附属设施，应当属于房地产范畴南城律师，属于建设工程施工合同或者建设工程分包合同。此类合同纠纷的诉讼管辖应当适用专属管辖权。

合同是指承包商按照委托人的要求，使用设备、技术和劳动力完成工作，交付成果，委托人支付报酬的合同。合同成立时，合同标的物并不存在。只有承包商按照订购者的要求完成工作后才存在。标的物的转让只是承包商完成工作后的附带义务。电梯采购合同一般都会对电梯提出具体的款式要求，如规格明细、颜色确认单等。因此，一般情况下，签订电梯供货合同时，该电梯并不存在。规格、尺寸、型号、落地等具体要求都是定制的，因此此类合同本质上是合同，可以根据合同确定管辖权。

根据《民法典》第十七章第七百七十条【中华人民共和国主席令第45号，自2021年1月1日起施行】：“合同是承包人完成工程并交付工程成果的合同。根据委托人的要求，签订委托人支付报酬的合同，包括加工、定制、修理、复制、测试、检验等。”第七百八十八条18号文规定：“建设工程合同是由承包人实施工程建设并由承包人支付价款的合同。第808条规定：“本章没有规定的，依照合同的有关规定执行。可见，我国《民法典》虽然将建设工程合同与承包合同分开，但本质上，建设工程合同仍然是一种与承包合同具有类似法律特征的特殊承包合同，但存在。司法实践中没有类似的情况。明确而准确的区分基础。

二、区分承包合同与建设工程合同的意义

（一）确定案件管辖

1、承接合同中，根据我国民事诉讼法的规定，双方当事人有约定的，从其约定；没有约定的，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

2、建设工程合同纠纷，根据我国民事诉讼法的规定，因房地产纠纷提起的诉讼，由房地产所在地人民法院专属管辖。如果合同被排除，则该协议无效。

（二）承包人未取得相应资质的建设工程合同无效。

如果该合同被认定为建设工程合同，而承包商不具备相应资质的，则该合同应当认定为无效，双方合同中关于工程项目的约定也相应认定为无效。

（三）建设工程优先补偿

根据我国法律规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不付款的，除建设工程性质不宜打折或者拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程打折，或者申请人民法院拍卖该工程。依法。建设工程价款按照工程折价或拍卖价格先行支付。

三、司法实践

在我国司法实践中，电梯安装合同性质的认定尚无明确的标准，对其性质的认定也存在争议。但从此前与电梯购置合同的关系来看，电梯安装合同其实也有其特殊性。从大量判决来看，多数法院认定电梯安装部分的性质基本属于合同，不属于房地产的管辖范围。

（一）部分法院认为安装合同属于承包合同纠纷

案例一：沉阳奥园新城房地产有限公司诉上海三菱电梯有限公司合同纠纷案（2018）沪01民政第560号：上诉人签订的《沉阳奥园电梯安装工程合同》且被上诉人是一份合同合同。

案例二：巨人通力电梯有限公司与宁波同心和悦电气有限公司合同纠纷二审（2014）浙沪局中字第43号：本案系加工合同纠纷。合同标的物不属于不动产，不适用专属管辖。它规定，案件的管辖应当根据当事人之间的合同确定。

案例三：厦门潇潇电梯安装服务有限公司与被告）福建中润房地产有限公司合同纠纷一审（2015）思民初字第5564号：经审查，被上诉人本案原审原告厦门晓晓电梯安装服务有限公司起诉上诉人福建中润房地产有限公司支付合同款。电梯的安装。本案属于一般合同纠纷，并非房产纠纷。

案例四：宁波同心和悦电器有限公司与巨人通力电梯有限公司合同纠纷管辖异议上诉案

（2014）浙沪局中字第43号：本案系加工合同纠纷。合同标的物不属于不动产，不适用专属管辖条款。案件管辖应根据双方合同确定。

（二）部分法院认为安装合同属于建设工程合同纠纷

案例一：李强与上海信达电梯工程有限公司、迅达（中国）电梯有限公司纠纷（2016）沪0107民初29291号：本案系建设工程合同纠纷。根据民事诉讼法规定，建设工程施工合同属于专属管辖范围，应当根据房地产纠纷确定管辖。本案涉案项目地点为厦门市环岛东路（近芦岭路）厦门中航紫金广场，位于福建省厦门市思明区。因此，本院对本案无管辖权。本案应由福建省厦门市思明市处理。区人民法院。

案例二：日立电梯（中国）有限公司陕西分公司与榆林百润商贸有限公司施工合同纠纷（2018）陕0104民初1355号：本院经审查认为，施工活动是指各种房屋类型 建筑物及附属设施 电梯的建造及其配套线路、管道和设备的安装。本案涉及电梯安装，合同结果附于房产。其实质应为建设工程分包纠纷，适用“房地产所在地人民法院管辖”。 “专属管辖条款。本案施工地点为陕西省榆林市广进社区，不属于我院管辖范围，故我院无管辖权。”

笔者更倾向于将电梯安装合同认定为建设工程施工合同，主要是因为建设工程是涉及公共利益和安全的特殊产品。国家实行严格的管控，当事人的意思自治受到公权力的制约。电梯安装完毕后，必须通过政府验收，以确定是否符合国家标准。另外，建设工程合同的要素是人、材料、机器，即施工作业需要投入人力、材料、机械设备，设备安装工程也是如此。因此，将电梯安装合同认定为建设工程施工合同更符合法律规定。

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