民法典下居间合同定义及常见争议

东莞南城律师了解到

民法典颁布后，居间合同统称为居间合同（以下“居间”亦指“居间”）。作为典型的合同，常见于房屋销售、工程项目介绍、投资项目、融资介绍等。在实际交易中，中介合同会以服务合同、中介服务合同、咨询合同、合作协议或代理协议的形式出现，但只要满足以下定义，即中介人向委托人报告缔结的机会合同或提供签订合同的机会。对于媒体服务，委托人支付报酬的合同本质上被视为居间合同（以下也称“居间合同”）。作为普通合同，《民法典》中与居间合同相关的条文仅有六条。对于金额较大的中介合同，如果当事人未事先就某些问题达成特别约定，往往会产生纠纷。笔者根据自身办案经验和大量案例的研究，整理出以下容易被忽视的几点，以提醒您在签订中介合同时应提前约定的问题。

1、注意合同的有效性

中介合同效力问题主要存在于建筑领域和某些融资类型的中介服务合同中。在建筑领域，如果引入自然人承接工程，由于该自然人不具备承接工程的资质，此类交易合同无效，相应的中介合同也无效。因此，在引进此类业务时，应注意交易主体的资质和交易内容。如果引入的交易违反了法律效力的强制性规定，中介合同将无效，中介报酬将不予支持，甚至可能会要求退回已收到的中介报酬。

2.注意中介合同的“名称”和“实质”，以及它们与其他类型合同的不同之处。

正如一开始提到的，一些名为“咨询合同”的合同实际上是“中介合同”。在这些合同中，还会约定一些咨询服务，中介的义务也会包括协助准备材料；价格咨询服务；为客户提供包装业务；协助谈判条款等。这些约定使得两种类型的合同更容易混淆。客户不愿支付中介费用，并以中介机构未履行上述义务、无权获得报酬等为由，会产生纠纷；或者中介机构不促成交易，但以提供咨询服务为由要求支付报酬。在此，南城律师提醒，如果中介与委托人签订的合同目的是介绍、介绍业务，那么合同名称应写为“中介合同”或“居间合同”，并明确合同中中介人的主要义务是促成交易，其他附带义务均约定促成交易，而促成交易是获得中介费的条件。

3、注意结算成功的定义和缴纳中介费的条件。

中介成功是指中介人完成了中介工作，有权获得中介报酬。 《民法典》规定“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。单看民法典的规定，只要中介提供了交易机会，并促成交易合同的成立，就是中介工作完成，中介成功。但在实践中，情况更为复杂：有些情况下，委托人与目标方并未签订正式的交易合同，而是实际开始履行交易；有的情况下签订了聘任合同东莞南城律师，但未签订实际合同；在某些情况下，交易双方签订了合同，但并未签署合同。但没有实际表现；有些是双方签订合同但未进入市场等，这些也是经常产生争议的情况。如果双方没有在合同中约定“中介成功”和“中介工作完成”的标准，一般法院将直接依据民法典并以交易合同是否成立为依据作出判决。这可能会造成中介人和委托人之间的利益失衡。南城律师建议，这些情况要细化，设定好中介费的支付条件，出现这些情况时要提前约定是全额支付还是按比例支付中介费，以及是否应退还已支付的金额。

4、同意如实举报的具体内容

当中介费用是否应当支付发生争议时，客户常常援引民法典的规定：“中介机构故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担赔偿责任。”确实，根据民法规定，中介机构有义务如实报告其所知的事实。但在个案中往往很难界定哪些是影响客户商业判断的重要事实，哪些只是中介机构基于自身主观理解的“建议”。 ”不足以影响客户的商业判断。为了避免这种情况的发生，南城律师建议，对于影响委托人交易的基本事实，可以在合同第一部分“鉴于的一部分，或以合同附件的形式。对其进行描述，并将其作为发生争议时中介机构提供的重要事实。

5、注意约定的空间费计算基数和比例。

当中介费用的计算基础相对复杂时，中介费用的数额也是争议的焦点之一。建议在合同中对与金额相关的某些概念进行解释，以明确其具体指代的内容；必要时，可以在合同中用计算公式载明中介费的计算方法。

6、可以约定南城律师，当双方均以关联公司作为合同标的时，中介方可视为胜诉。

现实生活中，一些关联企业会利用自己控制的公司与中介机构签订中介合同。中介机构提供中介服务后，关联企业将通过其控制的另一家公司，基于商业安排与目标方签订交易合同。连接并提供服务的中介机构不一定是与目标方签订交易合同的公司。纠纷发生后，由于主体不一致，中介机构很难证明交易合同的签订是基于中介机构提供的中介服务。南城律师提醒，可以在中介合同中约定“委托人通过其所属单位、分支机构与乙方推荐的目标方达成交易的，视为中介工作已完成”。同时，应注意在合同履行过程中保留相应的服务提供。证据。

7、注意中介工作未完成时，中介机构为完成中介工作及提供的咨询服务和辅助工作所支付的费用，委托人是否支付费用，如果支付多少将被支付。

根据民法规定，中介人未完成中介工作，不得收取中介费用，但可以要求委托人按照约定支付从事中介活动所需的费用。至于必要的费用，法律没有规定。实践中，在一些中介合同中，中介提供的服务包括咨询服务和辅助工作，中介服务也具有咨询性质。中介机构向委托人提供咨询意见，在帮助委托人了解和掌握自身情况、明确市场定位方面发挥支撑作用。在这种情况下，法院也会运用自由裁量权裁定委托人应向中介机构支付相应的必要费用。至于具体数额，在没有协议的情况下，由法院酌情决定。为了明确双方的期望，南城律师建议具体金额在中介合同中约定。当然，如果委托人表示中介不成功不收取任何费用，也可以约定“无论中介成功与否，也无论中介是否获得中介服务费，委托人所产生的任何费用”。中介服务过程中的费用由中介承担。”委托人应对中介机构在中介过程中提供的辅助服务负责。 ”

8、中介机构推荐的可认定对象可以在合同中明确，也可以在实施中以中介服务确认书予以明确。

为了避免目标方是否由中介介绍的争议，可以在合同中事先约定：“以下方式可视为中介推荐的目标方：中介提供姓名和联系方式中介机构作为委托人或目标方在履约过程中通过中介机构安排的相关推广活动联系的目标方的签字人；这以服务确认函的形式，双方确认客户介绍和推荐的目标方姓名、联系方式”。

9. 避免跳单的协议

为了避免客户跳单，可以在中介合同中约定“中介向客户推荐目标方后，任何一方均不得解除中介合同。如果客户违约而解除中介合同的，交易合同应当成立或者委托人和标的人不得解除中介合同。”对于交易，仍需向中介支付中介服务费。”

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合约3

民法典1

合同·目录

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