天津房地产公司代理销售合同纠纷

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天津某房地产管理有限公司诉天津某房地产集团有限公司商品房委托代理销售合同案

——法院对合同纠纷条款的解释

关键词

案件基本事实

天津市某房地产管理公司（以下简称房地产公司）声称，其与被告天津房地产集团有限公司（以下简称房地产公司）于2010年7月就某房地产公司开发的建筑项目的代理营销。有了合作意向，某房产管理公司立即启动了前期的营销代理工作。随后，双方于2011年9月30日签订了《全程营销代理合同》，约定代理期限为房地产公司取得该项目房屋销售资格并正式开市之日起20个月，并约定了代理费用、违约责任等条款。某房地产运营公司于2011年9月派员到现场履行前期营销职责，并于2012年7月取得房屋销售资质后开始销售房产。然而，某房地产公司严重违约。不仅拒绝支付所售房产的前期服务费和中介费，还于2012年10月18日单方面发出解除合同通知，迫使某房地产经营公司员工离职。某房地产运营公司为了某栋楼盘的营销做了长期的准备，投入了大量的资源。某房地产公司强迫房地产经营公司退出，这是不可接受的。因此请求： 1、责令房地产公司缴纳所售房产代理费814万元； 2、责令房地产公司支付违约金814万元； 3.责令房地产公司承担诉讼费用。

某房地产公司辩称，房地产运营公司混淆了营销策划与代理的区别。 《全程营销代理合同》明确规定了代理期限以及代理期限的起止日期。某房地产公司于2012年10月18日，即开盘前尚未进入代理期且合同尚未终止。根据协议，一方当事人在代理期间解除合同才须支付违约金，因此房地产公司不构成违约。双方签订的合同属于委托合同范围。合同包括两个方面，一是营销策划，二是代理。营销策划属于委托合同范围。根据合同法第410条规定，委托方有权随意解除合同。因此，房地产公司单方通知解除合同是依法作出的，不存在违约行为。因此，我们请求： 1、依法驳回房地产经营公司提起的确认某房地产公司违约并支付违约金的诉讼； 2、请求法院根据某房地产经营公司销售房产提取代理费的证据作出法律认定。

法院经审理查明：2011年9月30日，某房地产公司（甲方）与某房地产经营公司（乙方）签订了《全程营销代理合同》，约定甲方委托乙方全程营销代理。某建筑项目的策划及代理销售。 ，代理项目总面积约为40,326.65平方米。代理事项为课题项目的营销、策划工作。合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开业销售之日。甲方确保标的项目于2012年7月30日前取得销售许可证并符合银行抵押贷款条件，正式开盘销售，并于2012年10月31日前实现主体封顶。乙方应提交市场调研报告、营销计划及营销实施方案于本合同签订后30天内向甲方提供。代理期间，甲方、乙方均不得擅自单方解除合同。任何一方未按照合同约定单方解除合同的，守约方有权要求违约方支付该项目未售出部分销售额总额的1%（以底价为基础） × 未售面积）作为补偿。

上述合同签订前，某房地产经营公司于2011年8月16日向某房地产公司提交了《某建筑项目全程营销推广方案》。同年9月，某房地产管理公司向某房地产公司提交了《某建筑项目全程营销推广方案》。组织队伍进入销售中心。合同签订后，2011年10月27日，某房地产经营公司再次向某房地产公司提交了《某建筑项目营销推广策划报告》，并提供了2011年10月至2011年10月天津市商品房市场月度分析。 2012 年 10 月。报告。上述报告中列出了合同期内的月度销售计划。此后，双方多次沟通南城律师，某房产运营公司按照合同约定开展营销代理工作。 2012年7月17日，某房地产公司取得商品房销售许可证。某房地产经营公司于2012年10月8日开始销售房屋。2012年10月18日，某房地产公司向某房地产经营公司发出《解除合同通知书》。原因是房地产运营公司未能按时提交市场调研报告、营销计划和营销实施方案，影响了营销计划的顺利实施。 ；未能提交销售计划，导致项目开盘日期不断推迟等。2012年11月5日，某房地产公司向某房地产经营公司发出《通知》，要求房地产经营公司“安排人员”自收到本函之日起一个工作日内到某大厦售楼处。”撤离，……”。2012年11月8日，某房产管理公司对其售楼处进行了撤离。随后，某房产公司委托第三方对某楼宇项目进行销售代销。

一审中，某房地产公司提供了截至2013年11月30日其委托第三方销售的一栋楼房的详细情况，总销售面积为13894.05平方米，房价为人民币。其中，签约面积12064.27平方米，房价人民币；未签约面积1829.78㎡，房价人民币。一家房地产运营公司认可了其真实性。

天津市第二中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）二中民司初字第11号民事判决书： 1、本判决生效后十日内，房地产公司向房地产经营公司支付款项所售房产代理费为人民币89元； 2、本判决生效之日起十日内，某房地产公司向房地产经营公司支付违约金75元； 3、驳回房地产经营公司的其他诉讼请求。宣判后，一家房地产公司和一家房地产运营公司均提出上诉。 2014年8月25日，天津市高级人民法院作出（2014）津高民一终字第0031号民事判决书：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效判决认为，本案双方争议焦点有两个：（一）房地产公司单方解除合同是否构成违约； （二）房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担。

1、关于房地产公司单方解除合同是否构成违约的问题。房地产公司与房地产经营公司签订的《全程营销代理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合法有效。合同约定：“本合同代理期限为20个月，合同起始日为甲方取得商品房销售许可证并正式开业之日。”并规定：“除本合同约定的原因外，代理期间，甲方、乙方均不得擅自单方面解除合同。任何一方未按照合同规定单方解除合同的， ，守约方有权要求违约方支付该项目未售出部分销售额总额的1%（按底价×未售出面积）作为赔偿”。 , 两方对于什么构成空缺以及代理是否进入代理期存在争议。一家房地产公司声称，开市应以举行开盘仪式为基础。终止合同时，开业典礼尚未举行，尚未进入代理期；而一家房地产经营公司则声称，开市要以取得销售许可证后房屋的实际销售情况为准。于是，代理期开始了。法院认为，首先，开盘是房地产销售中的一个概念。法律没有明确规定其具体含义，本案合同中也没有明确约定。但是，取得销售许可证符合向社会公开销售商品房的法定条件。本案中，某房地产公司于2012年7月取得商品房销售许可证。2012年10月上旬，某房产管理公司也开始对外销售房屋。这家房地产公司不仅知道这一点，而且也认可这一点。其次东莞南城律师，从合同的角度来看，房地产经营公司的合同义务包括营销策划和代销。策划的目的是为了销售，销售的目的是为了获取代理费和利润分成。从表现来看，在合同签订前，某房地产运营公司已介入涉案项目的营销策划；合同签订一年多来，某房地产经营公司一直按约定分步骤开展工作，并提交了营销方案。 、市场调查报告、广告策划等工作成果。某房地产经营公司所能获得的收益，来自于后期的代销。某房地产公司在房地产经营公司刚开始销售时就解除合同，违反了诚实信用原则。综上，本案中，房地产经营公司对外出售房屋时，应视为已开放市场，代理期已开始。某房地产公司主张因未举办开业典礼而尚未进入代理期的说法不充分，不能成立。对于解除合同的原因，虽然有房地产公司声称房地产运营公司未按照合同约定履行营销策划义务，导致销售延迟，因此解除合同，但房地产公司确实在发出终止通知前，不得对房地产经营公司的工作提出异议。对于异议，目前无法提供足以证明的相关证据。因此，房地产公司的主张依据不足，不能成立。据此，应当认定房地产公司单方面解除合同构成违约。

关于房地产公司是否应当承担赔偿责任以及如何承担。房地产公司解除合同、违约的，应当承担相应的违约赔偿责任。合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定，一方当事人违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以商定违约损失赔偿金额的计算方法。”在这种情况下。 《全程营销代理合同》中规定，代理期间任何一方违反合同单方解除合同的，应向对方支付争议项目未售出部分销售额总额的1%作为补偿。本协议是双方就“违约损失赔偿计算方法”达成的协议，属于违约金条款。原判决根据该协议以及涉案房屋的实际销售情况计算出房地产公司应向房地产经营公司支付损失赔偿金额，并无不当。该判决未超出房地产经营公司诉讼请求的范围，应予维持。

裁判要点

当当事人对合同条款的理解发生争议时，法院应当对合同当事人的意思表示进行解释，探寻当事人的真实意思表示。在我国现行法律框架下，该条款的真实含义应当根据合同中使用的词语、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯和诚实信用原则来确定，还要结合具体案例情况。从字面解释来看，一般来说，房产的“开放”有两层含义。一是指房产开始销售；二是开幕式的举行。如果双方都没有在合同中明确“开”字的含义，那么仅靠“开”字的字面解释并不能确定当事人的真实意思。在此情况下，应咨询交易海关确定。如果双方均未提供证据证明房地产行业交易实践中“开放”的明确含义，则不能按照习惯解释方法来认定“开放”的含义。这里，合同条款的含义应当根据双方订立合同的目的来确定。双方签订合同的目的是委托人获得房地产销售收益，受托人获得代理费。在“开盘”仪式举行之前，受托人已进入销售场地履行售前职责，并实际销售了多处房产。双方签订的合同已实质履行，合同目的已开始实现。因此，应确定“开放”的含义。指“获得销售资格并开始实际销售”。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第五百八十五条、第九百三十三条（本案适用1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条、第四百一十条）

一审：天津市第二中级人民法院（2013）二中民司初字第11号民事判决书（2013年12月20日）

二审：天津市高级人民法院（2014）津高民一终字第0031号民事判决书（2014年8月25日）

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