初级会计经济法基础第六章考点解读：契税法

东莞南城律师了解到

还不知道初级会计考试会考些什么吗？如果您不知道如何学习，请不要担心。永图会计网校将毫无保留地与您分享初级会计考试各章节必知的知识点。

本文就为大家讲解了基础会计第六章《经济法基础》的相关考点，现在我们来掌握第二个知识点：《印花税法律制度》。

测试点：契税法律制度★★★

1.契税纳税人

是指在我国境内受让土地、房屋所有权的单位和个人。

二、契税征收范围

（一）土地使用权转让。

（2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）。不包括土地承包经营权、土地经营权的转让。

（3）房屋买卖、房屋捐赠和房屋交换。

（4）以投资（股权）、抵债、转让、奖励等方式转让土地、房屋所有权。

下列情形，土地、房屋权属发生转让的，受让人应当依法缴纳契税：

①因共同财产份额发生变化。

②由于共同所有人的增加或减少。

③因人民法院、仲裁委员会出具的生效法律文书或者监察机关出具的监察文件等因素，导致土地、房屋权属发生转移的。

提示：土地、房屋的典当、分割（分割）、抵押和租赁不征收契税。

三、应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率

契税实行比例税率，税率范围为3%至5%。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内提出建议，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

4.契税计税依据

1.转让、出售土地使用权和买卖房屋，以成交价格作为计税依据。

2.转让土地使用权及其附着物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物），以受让人转让的全部价款为计税依据。

3、房屋附属设施（包括停车位、机动车车库、非机动车车库、顶层、储藏室等房屋附属设施）

4. 如果一方接收装修好的房屋，包括装修费用在内的费用应该包含在接收方应支付的总价款中。

（二）价格确定

土地使用权、房屋赠与以及其他无作价转让土地、房屋所有权的行为，其价格由税务机关参照土地使用权销售价格、房屋销售市场价格依法核算。

（三）掉期价差

土地使用权互换、房屋互换，以互换的土地使用权与房屋的差价作为计税依据。

（1）如果掉期价格相等，则税基为零。

（2）掉期价格不相等的，以差额部分作为计税依据，由支付差额的一方缴纳印花税。

（四）土地出让价款及成交价格

以划拨方式取得的土地使用权，经批准转为转让的，土地使用者应当以补充的土地出让价款作为计税依据。

先以划拨方式取得土地使用权，经批准后再转让房地产

（五）确定价格和差额

为防止纳税人为偷税漏税，隐瞒、虚报成交价格，纳税人申报的成交价格或者换汇差价明显过低且无正当理由的，税务机关应当依法确定计税价格，并参考市场价格，采取房地产价格评估等方法合理确定。

【练习】2022年，王某从其所在公司获得一套房屋奖励。王某获得该房屋后，将其与李某拥有的一套房屋进行交换，房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。经协商，王某实际向李某支付了房屋交换价差额5万元。税务机关确定王某获奖的房屋价值为28万元。当地契税税率为4%，计算王某应缴纳的契税数额。

回答：

房屋取得应交契税=×4%=11200元

房屋交换应交契税=50000×4%=2000元

实际应交契税=11200+2000=13200（元）

5.契税税收优惠

（一）国家法定免税

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位因办公、教学、医疗、科研和军事用途而使用的土地和房屋，属于国有土地和房屋所有权。

2.非营利性学校、医疗机构、社会福利机构等依法取得用于办公、教学、医疗、科研、养老、救济等用途的土地和建筑物所有权。

暗示：

①仅限于上述三类单位中依法登记注册的事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等非营利法人、非营利组织。

②用于救济的土地、房屋仅限于对残疾人、未成年人、无家可归的流浪乞讨人员直接提供照料、康复、托管等服务。

3、获得荒山、荒地、荒滩利用权，从事农业、林业、畜牧业、渔业生产。

4.婚姻关系存续期间，夫妻之间土地、房屋所有权的变更。

5、法定继承人通过继承的方式继承土地、房屋的所有权。

6.外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构依法应当免税的，应当享有土地和建筑物所有权。

（二）地方税减免

1.土地、房屋被县级以上人民政府征收或者征用，重新取得土地、房屋所有权的。

2、因不可抗力原因造成房屋毁损的，房屋所有权归还。

提示：以上议案由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

（三）临时减免税

1.因离婚夫妻共同财产分割，导致土地、房屋权属发生变化的，免征契税。

2.城镇职工首次按规定购买公有住房，免征契税。

3.外国银行分行按照有关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承继原外国银行分行财产权的，免征契税。

4、2021年1月1日至2027年12月31日，结构调整、重组。

六、契税征收管理

1.纳税义务发生时间

为纳税人签订土地、房屋权属转让合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转让合同性质的证件的当天。

上述文件包括契约、协议、合同、收据、确认书和其他文件。

（二）发生特殊纳税义务时

（三）纳税地点

契税实行地税征收管理，纳税人有契税义务时，应当向土地、房屋所在地的税务机关申报纳税。

（四）完税证明及权属登记

纳税人缴纳完税款后，税务机关应开具契税完税凭证。未按照规定缴纳契税的，房地产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

（五）契税退还

缴纳契税后，出现下列情形的，可以按照相关法律法规规定申请退税。

（1）土地、房屋权属转移因人民法院判决、仲裁委员会裁定无效、被撤销或者终止，土地、房屋所有权转移至原权利人；

（2）土地使用权交付时，因调整容积率或者实际交付面积小于合同约定面积，需退还土地出让金。

（3）新建商品房交付时，实际交付的面积小于合同约定的面积的，应当退还房款。

问题解决工具

想要顺利考取初级证书，攻克解题难题是绕不过去的一道坎，必须能够运用所学的知识，解决问题。

如果不想盲目大量做题，可以使用“少年VIP题库”，题库根据最新考试情况总结练习，并通过视频详细讲解考题所蕴含的知识点，帮助大家提高拿分率。

东莞南城律师?敬请于评论区发表高见，并对本文予以点赞及转发，以助广大读者把握法律与正义的界限。